疫情以來(lái)，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫。9月28日，美國(guó)標(biāo)普/凱斯席勒房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，全美房?jī)r(jià)指數(shù)再度走高，在截至7月的一年中上漲了19.7%，高于前一個(gè)月18.7%的年增長(zhǎng)率。在這樣的情況下，不論是購(gòu)房者還是租房者都望而卻步。不過(guò)也有好消息，目前已經(jīng)有城市的房?jī)r(jià)增速開始放緩了。

數(shù)據(jù)顯示，19.7%的年增長(zhǎng)率創(chuàng)下了1987年創(chuàng)立以來(lái)的最高紀(jì)錄。具體來(lái)看，10城房?jī)r(jià)指數(shù)在截至7月的一年中上漲了19.1%，而6月份的年增長(zhǎng)率為18.5%。與此同時(shí)，20城房?jī)r(jià)指數(shù)上升了19.9%，而6月年增長(zhǎng)率為19.1%。

其中，鳳凰城連續(xù)第26個(gè)月成為全美房?jī)r(jià)增長(zhǎng)最快的城市，達(dá)到32.4%，繼續(xù)保持首位。圣地亞哥增速排第二，為27.8%。

對(duì)此，標(biāo)普道瓊斯指數(shù)公司董事總經(jīng)理兼全球指數(shù)投資戰(zhàn)略主管克雷格·拉扎拉表示，不論是單個(gè)城市的房?jī)r(jià)上漲，還是全美范圍內(nèi)整體的房?jī)r(jià)上漲，“都非同尋常”，7月數(shù)據(jù)標(biāo)志著美國(guó)房?jī)r(jià)連續(xù)第四個(gè)月上漲。

根據(jù)美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，價(jià)格高漲使美國(guó)的年輕買家更難買房。上個(gè)月首次購(gòu)房者的銷售比例降至29%，為2019年1月以來(lái)的最低水平。

而對(duì)于已經(jīng)貸款買房的買家來(lái)說(shuō)，日子也不好過(guò)。據(jù)房地產(chǎn)網(wǎng)站Realtor.com數(shù)據(jù)顯示，5月份買房的家庭每月近21%收入用于支付抵押貸款，高于過(guò)去十年的平均水平。

值得一提的是，這還是在抵押貸款利率下降的情況之下。數(shù)據(jù)顯示，該利率從7月初的2.98%降至月底的2.8%?？梢?，房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快，已經(jīng)掩蓋了低抵押貸款利率帶來(lái)的優(yōu)勢(shì)。

在中國(guó)社會(huì)科學(xué)院美國(guó)研究所助理研究員楊水清看來(lái)，供需增長(zhǎng)速度不匹配是造成美國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)走高的原因之一，“美國(guó)購(gòu)房需求升高的直接原因是老百姓手里有錢了，從居民可支配收入來(lái)看，2020年，在美國(guó)政府紓困金的支持下，美國(guó)家庭收入的中位數(shù)為67521美元，是30年以來(lái)的第二高”。

另外，楊水清指出，疫情期間人們無(wú)法外出，很多活動(dòng)需要在家中進(jìn)行，提升了對(duì)大房子的需求。她表示，疫情也在一定程度上改變了人們的消費(fèi)觀念。此前，人們更傾向于在娛樂(lè)方面花錢。而疫情之后，人們更傾向于投資房產(chǎn)，營(yíng)造更舒適的居住環(huán)境。

“與富人會(huì)將錢投入資本市場(chǎng)不同，對(duì)于中低收入人群來(lái)說(shuō)，股票是一個(gè)增值的手段，而房屋消費(fèi)屬于基本的需求。因此，這部分人群在得到政府的救助金之后，除了日常開銷，他們傾向于存錢，將錢用于改善住房。”楊水清表示。

從儲(chǔ)蓄率來(lái)看，美國(guó)經(jīng)濟(jì)分析局的數(shù)據(jù)顯示，今年4月，個(gè)人儲(chǔ)蓄率創(chuàng)下了歷史最高水平，達(dá)到33%。而在疫情危機(jī)到來(lái)之前，美國(guó)人的平均儲(chǔ)蓄率只有7%-8%左右。

在供應(yīng)端，待售房屋不足，也正在推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。數(shù)據(jù)顯示，8月，美國(guó)只有129萬(wàn)套待售房屋，比7月份的供應(yīng)量下降了1.5%，比去年同期下降了13.4%。在這種情況下，87%的房屋在上市不足1個(gè)月后就被飛速購(gòu)買。按照這個(gè)銷售速度，目前待售的房屋數(shù)量能滿足2.6個(gè)月的供應(yīng)量，而在2020年8月，這一數(shù)字為3個(gè)月。

除了供需矛盾，楊水清指出，美國(guó)房?jī)r(jià)高漲的根本原因在于市場(chǎng)的流動(dòng)性。今年6月初，美聯(lián)儲(chǔ)資產(chǎn)負(fù)債表規(guī)模首次突破8萬(wàn)億美元。從去年3月疫情開始，美聯(lián)儲(chǔ)總資產(chǎn)從當(dāng)時(shí)的4萬(wàn)億美元開始飆升，實(shí)現(xiàn)了翻倍。楊水清表示，這些錢會(huì)流向股市和房地產(chǎn)市場(chǎng)，促使股票和房?jī)r(jià)一路走高。

美國(guó)房?jī)r(jià)一路暴漲，買房變得艱難，而租房也不容易。Realtor.com的一項(xiàng)最新分析顯示，隨著經(jīng)濟(jì)從疫情中逐漸復(fù)蘇，美國(guó)各地的房租都在迅速上漲。截至8月份，全美各類房屋的中位數(shù)租金為1607美元，較上年同期上漲11.5%。

根據(jù)Realtor.com的數(shù)據(jù)，在全美50個(gè)最大的城市中，有28個(gè)城市的租金漲幅達(dá)到了兩位數(shù)。此前，從去年9月至今年3月間，房租僅上漲了2%。

不過(guò)，值得注意的是，美國(guó)標(biāo)普/凱斯席勒房?jī)r(jià)指數(shù)報(bào)告延遲了兩個(gè)月。在最近幾周，住房市場(chǎng)的狂熱正在略微放緩。在該指數(shù)追蹤的20個(gè)城市中，底特律、克利夫蘭和華盛頓特區(qū)3個(gè)城市的房?jī)r(jià)雖然仍然在繼續(xù)上漲，但增長(zhǎng)略有放緩。

在房屋供應(yīng)方面，Realtor.com的經(jīng)濟(jì)研究經(jīng)理喬治·拉圖在一份聲明中表示，由于疫情反彈，許多房主推遲了出售房屋的計(jì)劃，接下來(lái)還會(huì)有越來(lái)越多的房屋涌入市場(chǎng)，緩解飆升的房?jī)r(jià)。

而在需求端，因?yàn)橐呀?jīng)出現(xiàn)了有價(jià)無(wú)市的現(xiàn)象,部分買家已經(jīng)退出市場(chǎng)。美國(guó)諮商會(huì)28日公布的數(shù)據(jù)顯示，計(jì)劃在未來(lái)6個(gè)月內(nèi)買房的受訪者比例連續(xù)第三個(gè)月下降。

楊水清認(rèn)為，一直以來(lái)，美國(guó)房?jī)r(jià)增速都在可控范圍之內(nèi)。而隨著美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，房?jī)r(jià)仍然會(huì)繼續(xù)上漲，將會(huì)處于一個(gè)穩(wěn)步上揚(yáng)的狀態(tài)。

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